不動産の鑑定評価方式の一つ。DCFはDiscount Cash Flowの略。不動産の将来の稼働収入（家賃や売却益など）を現在価値へと換算し、その合計額を資産価格とする方式。期間毎の収益を元に詳細な計算を行うため、特に不動産投資信託では、DCF法で鑑定評価を行うのが原則とされている。不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の3方式があり、DCF法は、この収益方式の一つである。